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恒隆陈启宗谈道德陷阱:地产商破产不是大不了的事

时间:03-25 来源:最新资讯 访问次数:116

恒隆陈启宗谈道德陷阱:地产商破产不是大不了的事

文/乐居财经 魏薇3月23日-25日,2024(第十九届)中国商业地产行业发展论坛在广州举行,恒隆地产董事长陈启宗发表主题为《经济波动中的地产洞察》的演讲。20多年前,陈启宗就断言中国房地产的开发模式不可持续。在他看来,中国的住房房地产完全是规模的比拼,速度的比拼,是一个疯子才能玩的游戏。2007年,陈启宗在香港办公室面见21位内地房地产商时做出预判:20年后,100个房地产商中大概有60个是可以赚钱的,而60个当中有5个最多不超过10个是赚大钱的,剩下的40%是不生不死,15%-20%恐怕会将以破产收场。当时“音乐”没有停止,大家玩得还很高兴。如今,事实证明,陈启宗当年预判的方向是正确的,且破产的远不止15%-20%,而是80%甚至更高。他谈到,这个结果是可以预见的。贪是市场经济的重要推手,不贪就没有市场经济,但问题不出在贪不贪,而是政策如何管住人的贪,所以必须有法律法规的监管。这也是以往几十年房地产出事的主要原因。房地产商破产不是什么大不了的事,因为土地还在、房屋还在,这些是不会不见的,要是不让房地产破产商就是制造了一个道德陷阱:赢了是我的,输了有人替我买单,那下一次他不贪是不可能的事。所以道德陷阱可以说是今天中国房地产,特别是住房房地产遇到难处的底因。陈启宗表示,经过20多年的高速发展,房地产市场存量已经非常大了,但是长远来看,对房地产行业不需过分悲观,因为城市化进程还在持续。20年前赚钱比较容易,但是以后的房地产市场像以往那么盈利恐怕不容易,因为以往赚钱的方法在今天已经不再适用,今天的中国是一个比较规范的社会。谈完对中国房地产市场的看法后,陈启宗发表了对商业地产的见解。1991年,恒隆初次进入内地做市场研究,次年在上海开发了第一宗住宅。1993年12月,恒隆买下了上海恒隆广场的地块,但后来陈启宗认为,恒隆没有资格做住宅房地产,他如此形容当年的房地产市场:“那个游戏讲得好听是复杂,讲得不好听是我们这些愿意正派做生意的人不能赚钱的地方。”自此,恒隆就决定了不再做住宅房地产,转向商业房地产。陈启宗指出,过去的20年商业地产的发展速度比较快,未来机遇与挑战并存。商业房地产在不同的城市,用不同的模式做生意还是有机会的。早在2000年左右,恒隆就决定不做一般性的三星级商业房地产。所谓的三星级商业房地产就是一般性的,市场已经相当饱和,去找机会也会有,但是不会太多。要是一个市场的经济活力不够,老百姓兜里没有钱,就不会把钱花在商业房地产商,只有像上海、北京、广州等这些经济活力相当强劲的地方才能够造就商业房地产的成功。陈启宗认为今天的中国在高档商业房地产领域基本上是饱和的,因为有10家、8家企业已经在最好的城市、最好的地点盖了很多不错的高档商业房地产,新入局者非常难超越。他将全国的商业房地产分为三类:第一类是一线城市北上广深,但从商业房地产领域来说只有上海和北京,一些国际奢侈品大牌在这些城市可以有5-6家商铺,老大老二可以赚很多钱,老三大概还可以赚钱,老四赚钱有限,老五老六可能根本没有钱可以赚,这是事实更是市场的经济规律。第二类是广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉这样的经济体量非常大、也有活力的城市,国际奢侈品大牌可能可以有3-4家,真正赚钱的是老大,老二大概可以赚钱,但是差距恐怕会比较大。第三类是比较强的二线城市,如无锡,全国人均消费水平最高的城市,另外还有沈阳、青岛、西安等,国际奢侈品大牌在这些城市最多只有2-3家门店,一般是2家,而赚钱的只有老大。最后他指出,商业地产企业需死守四个基本:地点、土地、设计、管理团队,唯有具备这四项基因的企业再加上极度的守规律,才能够活下去。如果不能做到以上四点,那么你干注定是失败。如果能够死守这四个基本,有机会的情况下我希望你们做最高档、最优质的,因为长远来看,只有这些企业才能活下去。全世界现在都不是大发展期,现在是保命,保本的时候。中国很大、经济很强,不一定要在房地产里面,好多行业都是可以做的,希望大家三思小心而行。

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